2018年06月21日

“限房價”項目入市 業界:項目利潤為7%-8%

  從搶地到精打細算


  從2016年底,北京首宗“限價房”地塊入市以來,房地產行業的拿地邏輯就已經悄悄發生了轉變。曾經北京土地市場成為了資本和“高價地”的舞台,2014年掀起的“地王”潮,一度深刻改變了北京樓市的住房供應格局,以至於不少業內人士都將2015年稱作是北京“豪宅元年”。顯然這樣的市場態勢讓整個房地產行業都陷入了一種非理性的狀態。


  中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰回憶:“2015年時,房企普遍陷入了土地饑渴狀態,因為土地出讓節奏的放緩,造成了土地供應的稀缺,各家房企在拿地上都比較拼。”


  不過這種情況隨著2016年底“限價房”的入市已經發生了根本性的轉變。一位房企營銷負責人告訴記者:“在2017年之前,企業拿地一般比較關注住宅面積和配建等指標,由於整個市場非常好,大家對於後市預期較高,有些企業甚至覺得不管怎樣都能盈利。因此對於競價結果,高一點也可以接受。而到了2017年之後,隨著土地出讓條件變得逐漸嚴苛,大家也看到了政府調控的決心和力度,預期也變得平穩,可能對於房企來說更多需要考慮成本和盈利方面的問題。”這也造成了北京土地市場熱度降溫,甚至有宅地流拍情況出現。


  有業內人士表示,一般商品房項目的盈利大約在15%-20%,但是“限價房”由於比較嚴苛的出讓條件,再加上房企的資金成本,想要有利潤非常艱難。隨著土地出讓條件的逐漸細化,如今市場上的房企在拿地邏輯上肯定是有所改變的。


  諸葛找房首席分析師陳雷也指出:“既然價格被限定,其他條件的設置也日趨成熟和科學。那么開發商很難通過一些‘小聰明’獲得利潤,能做的就只有通過加強運營和產品打造,來實現快速回款。因此,在拿地時,會更多地考慮地塊的交通、生活配套等內容,而非單純的住宅面積。而從“限價房”的容積率設置來看,“限價房”社區的容積率穩定在1.8-2.0之間,整體設計上,一般是以小高層為主。”


  壓縮周期提升利潤


  對於房企而言,一個非常現實的問題就是,“限價房”項目的利潤如何實現。


  “一般來講,行業裏有這樣的規定,做普通保障房按照3%的薄利來定,如果從“限價房”通常使用的容積率來計算,限價房項目的利潤應該在7%-8%。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,北京的“限價房”盈利空間自然是不大的。


  嚴躍進表示,盈利是房企拿地的時候需要注意的內容。所以從利潤點看,涉及開發周期壓縮和營銷成本壓縮等內容。


  以最新掛出的順義後沙峪地塊為例,該地塊限價5.5萬元/平方米,建築面積6.5萬平方米(含住宅、商業、辦公),以全部可售來計算,地塊起始樓面價約2.7萬元/平方米,銷售均價不超過55583元/平方米(含全裝修費用)。如果以起始地價成交,則企業仍將有盈利空間,如果按照溢價率50%的上限價格計算,則樓面價將超過4萬元/平方米。這樣企業的盈利空間將降低至1.5萬元/平方米。


  “一般的商品房建安成本3800元/平方米,“限價房”可能會低一點。”按照陳雷提供的數據分析,該地塊如果達到競價上限,房企的盈利空間將降低到1.1萬元/平方米左右。考慮到企業資金成本的問題,這一數字可能會進一步下降。不過陳雷也表示,目前土地市場已經比較理性,“限價房”地塊競至競價上限的可能性較小。在土地出讓較理性的前提下,利潤空間雖然有限,但是仍然存在。


  不過也有業內人士向記者指出,如今各項目商辦部分的銷售條件也已經十分苛刻:“從消費者角度來看,500平方米起售的商業總價不低,首付款項足夠購買一個120平方米左右的住宅項目。而從房企的角度來說,只能自持做租賃。”

  


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2018年06月07日

對新房限價的特殊對應性政策

  搖號政策是基於對新房限價的特殊對應性政策,尤其在新房價格與二手房價格明顯倒掛的城市裏會有搖到就賺到的購房心理。相比用搖號解決公平性的問題,增加住房供應量、限售、收緊購房資格等政策會對市場健康發展更有利。

碧桂園森林城市憑借其建築工業化基地摘取“全球綠色建築產業化示范園區”獎項,據悉,這已經是森林城市連續兩年獲“颯颯獎”認可。

  中國人民大學不動產研究中心主任況偉大:


  搖號首先要決定誰優先搖,應該是首先滿足沒有房子的家庭的購房需求,既要解決公平問題,也要解決效力問題。如果僅解決一個問題,就會帶來投資投機、市場泡沫等問題。

碧桂園森林城市,就是在新山的南面發展的大型項目。按照集團主席楊國強的構想,這不單是個地產項目,而是朝「產城融合」的方向發展,未來區內有住宅、酒店、康樂設施、寫字樓,居住的人口接近一百萬。

  浙報房地產研究院院長丁建剛:


  搖號“漏洞”的產生一方面是制度問題一方面是權力尋租,搖號環節應該公平透明,利用技術手段去除暗箱操作的可能性,而最終還要回歸搖號政策的根源性問題。


  新城控股高級副總裁歐陽捷:


  從企業自身角度而言,要防止“漏洞”的產生就要嚴格把控房源信息,及時對外披露,在政府部門的監督下公開購房人信息,使用公證機構的搖號軟件進行搖號。同時在搖號結束後進行複查,包括企業自身自查以及各監督部門的複查。

碧桂園森林城市,就是在新山的南面發展的大型項目。按照集團主席楊國強的構想,這不單是個地產項目,而是朝「產城融合」的方向發展,未來區內有住宅、酒店、康樂設施、寫字樓,居住的人口接近一百萬。

  中原地產首席分析師張大偉:


  西安的“搖號門”只是制度問題,只要制度嚴格,執行制度就可以解決,但限價導致的搖號買房就賺錢的情況下會使購房者產生恐慌,這個如何解決才是關鍵。


  易居研究院研究員詹毅凡:


  某種程度上看,搖號政策打擊了茶水費、暗箱操作等市場亂象,保證了部分剛需群體的利益,有利於樓市的健康發展。


  58安居客房產研究院首席分析師張波:


  開發商主導的“搖號買房”模式極易滋生權力尋租等問題,建議熱點城市推行公證搖號,做到公開、公平、公正,嚴堵搖號監管漏洞,保障剛需群體購房需求。碧桂園森林城市資助馬來西亞學生 促進「一帶一路」民心相通。

  


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2018年02月13日

香港購物美食三日遊

  周末就是一個很好的短假期,經常和閨蜜周邊游,周末好去處-香港游


  【線路特色】


  血拼覆蓋整個香港最具特色的大街小巷,每頓正餐都不錯過美食的品嘗。


  【行程安排】


  周末好去處-D1:中環(半山自動扶梯——荷李活道(古董街)——西港城——太平山頂)


  中環是血拼一族的不二之選,聚集了置地廣場、太古廣場、馬莎百貨等眾多高級百貨商場,LV、Gucci、Dior等皆不缺席。這裏也矗立著中銀大廈、IFC國際金融中心等世界級高樓大廈,是香港的金融中心。除了這些高檔貨,也有像利源東、西街、砵甸乍街這樣淘寶貝的小街道,保證讓你逛得樂不可支,滿載而歸。午餐推薦:鏞記、蓮香樓、九記牛腩、陸羽茶室。


  從中環坐上世界上規模最大的室外有蓋自動扶梯,一路向上,沿途會經過多個景點和購物區。充滿古典風情的古董街、歷史悠久的特色建築,同時也是購物之選的西港城,一路來到太平山頂。在太平山頂淩霄閣的展望臺上,飽覽維港夜色,在山頂餐廳中享受浪漫的燭光晚餐,坐擁絕佳視野。晚餐推薦:山頂明珠(Pearl on the Peak)、香港地。


  周末好去處-D2:旺角——油麻地(廟街)


  這天要做好走路的準備,不過能淘到很多價廉物美的寶貝,看到眾多新奇的市場,多走點路也不算什麼啦!九龍旺角、油麻地一帶有眾多獨具特色的一條街,雀仔街、花墟道、金魚街、波鞋街……而女人街則是遠近聞名,來港必到的淘寶之地。午餐推薦:朗豪酒店明閣、極之好車仔面、富記粥品、滿記。


  如此一路逛,晚上來到了香港最著名的夜市——廟街。夜幕下的廟街車水馬龍,熱鬧非凡,除了各種攤檔外,還有小吃、街頭戲曲等,被稱為“香港平民的享樂天堂”。晚餐推薦:廟街小吃、大排檔。


  周末好去處-D3:赤柱——尖沙咀


  赤柱既是個美麗的海港小鎮,也是香港著名的購物場所。赤柱市場包括露天街市和店鋪,販賣眾多富有中國民族特色的服飾、用品、工藝品等。赤柱的標誌——美利樓,即是幢傳奇的古跡建築,也是個高檔餐廳聚集地,更可看到海灘藍灣。午餐推薦:美利樓。


  最後來到堪與中環相媲美的另一購物重要場所:尖沙咀。這裏的海港城是香港最大的購物商場,還有兩家DFS店,加上柏麗大道,恐怕一整天都不夠逛的,就把最後的力氣花在這裏,加油血拼吧!晚餐推薦:鴻星海鮮酒家、鼎泰豐、源記、糖朝。

  


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2016年09月02日

鹽的30個神奇功效

1、喉嚨——唱、說話都會沙啞,喝點鹽水就不會啦。


2、頭皮屑——你有頭皮屑,很煩。常用鹽水洗頭可去除頭皮屑,還可防止頭發脫落。立即在網上選擇最適合您的智能吸塵機/機械人吸塵機!Ecovacs多款吸塵機械人,助您輕鬆保持家居地板清潔。我們配備設計小巧的機械人,深入清潔家居的邊緣與縫隙,更可以手機程式操作,讓您在外亦可掌握家中清潔情況,大大提高使用效能!


3、洗青花菜——菜菜裏頭,都有綠綠蟲蟲,只要把菜放進鹽水中,那些惡蟲蟲自己就會爬出來跟你拜拜。


4、維他命C損失——用果汁或果菜榨汁機絞碎果菜,都會損失大量維他命C,所以在絞碎之前,放些鹽進去就OK啦!


5、碗盤汙垢——濃濃鹽水或鹽水+醋,就OK啦!


6、蠟燭——點燃蠟燭,在燭心附近放點鹽,就可以讓燭火更亮,也能燒更久。


7、止咳——用鹽與水比例為1:100,攪拌均勻後,用吸管喝鹽水就好了。


8、蛀蟲——木質家具會有蛀蟲,用鹽水在家具表面擦擦,就可以有效防蛀蟲。


9、煮蛋——在水中加入少許鹽可以防止蛋殼劣掉,還可使以破蛋蛋白不會流出。煮好後,放入冷水中,蛋殼就會變很好剝。


10、咖啡+鹽——能喝,當然別有一番風味(一點點就好!)。陽光女傭緊跟時代的步伐,建立了穩健的互聯網台體系,令雇主可以通過使用電腦進行挑選女傭,更加的快捷便利。


11、藤、竹器——用鹽水洗藤、竹器,能使它們變更耐用!


12、火——用報紙包著食鹽放入火中,不但能增加火力,還可減少煙霧。


13、刷牙——用精鹽或鹽水刷牙,牙齒會更堅固潔白。


14、催吐劑——當食物輕微中毒或喝酒過量導致不舒服,可引用濃鹽水幫助催吐。


15、煙塵——煙塵沾汙白色衣物或布料時,可用溫鹽水刷洗,去除煙塵。


16、掃帚——將新買掃帚浸泡於鹽水片刻,晾幹後使用時就不會脫毛。


17、蛤——煮蛤之前,把蛤浸泡在鹽水中讓它吐沙,食用時才不會吃到沙。


18、牛奶——不用怕牛奶變味,加鹽可多保存數日都不會變味,過期還可拿來烤蛋糕和洗澡洗頭。


19、蒸飯——將鹽水和洗淨的米放入電飯鍋,不但蒸出來的飯松又軟,還別具風味。


20、水果——蘋果、梨子等含鐵質水果削完皮放久就變色,別擔心,只要削完後放入鹽水中,就可防止變色了。


21、洗澡——用浴缸泡澡時加些沐浴鹽或食鹽,不但可以殺菌還可讓自己神清氣爽。


22、醋——在食用醋裏加些鹽,可久存而不壞。陽光陽光僱傭注重教學品質的陽光不只是為了賺錢,更重要的是為了提升香港整體女傭的質素,以保證女傭掌握更豐富、專業、熟練的女傭技能。


23、燙痕——桌椅如有燙痕可用橄欖油與食鹽調和,塗抹再燙痕上一小時後擦幹淨,就恢複原狀了。


24、除草——如家中雜草長很快,可在雜草上灑上大把的食鹽,3、4天後即可。


25、抽筋——如有抽筋而發冷現象,可將鹽炒熱,用布包包著,在四肢來回擦拭!


26、火灼、燙傷——將傷口浸泡鹽水中10分鍾或用鹽灑上傷口,就能止痛、殺菌。


27、毛巾——毛巾用久,都會有濕黏現象,可用鹽搓揉後,在用清水洗淨就不會濕濕黏黏了。


28、木器——木器用久都會變黑,用鹽水擦拭後,就可恢複。陽光女傭緊跟時代的步伐,建立了穩健的互聯網台體系,令雇主可以通過使用電腦進行挑選女傭,更加的快捷便利。


29、濺油——炸食物時,可放少許的鹽在鍋中,這樣不但可以防止油噴出還不會燒焦。


30、嘴破——嘴破很久都不能好,只要用鹽擦拭嘴破地方就回好的。

  


Posted by 清風伴明月 at 12:59Comments(0)生活