2018年06月21日

“限房價”項目入市 業界:項目利潤為7%-8%

  從搶地到精打細算


  從2016年底,北京首宗“限價房”地塊入市以來,房地產行業的拿地邏輯就已經悄悄發生了轉變。曾經北京土地市場成為了資本和“高價地”的舞台,2014年掀起的“地王”潮,一度深刻改變了北京樓市的住房供應格局,以至於不少業內人士都將2015年稱作是北京“豪宅元年”。顯然這樣的市場態勢讓整個房地產行業都陷入了一種非理性的狀態。


  中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰回憶:“2015年時,房企普遍陷入了土地饑渴狀態,因為土地出讓節奏的放緩,造成了土地供應的稀缺,各家房企在拿地上都比較拼。”


  不過這種情況隨著2016年底“限價房”的入市已經發生了根本性的轉變。一位房企營銷負責人告訴記者:“在2017年之前,企業拿地一般比較關注住宅面積和配建等指標,由於整個市場非常好,大家對於後市預期較高,有些企業甚至覺得不管怎樣都能盈利。因此對於競價結果,高一點也可以接受。而到了2017年之後,隨著土地出讓條件變得逐漸嚴苛,大家也看到了政府調控的決心和力度,預期也變得平穩,可能對於房企來說更多需要考慮成本和盈利方面的問題。”這也造成了北京土地市場熱度降溫,甚至有宅地流拍情況出現。


  有業內人士表示,一般商品房項目的盈利大約在15%-20%,但是“限價房”由於比較嚴苛的出讓條件,再加上房企的資金成本,想要有利潤非常艱難。隨著土地出讓條件的逐漸細化,如今市場上的房企在拿地邏輯上肯定是有所改變的。


  諸葛找房首席分析師陳雷也指出:“既然價格被限定,其他條件的設置也日趨成熟和科學。那么開發商很難通過一些‘小聰明’獲得利潤,能做的就只有通過加強運營和產品打造,來實現快速回款。因此,在拿地時,會更多地考慮地塊的交通、生活配套等內容,而非單純的住宅面積。而從“限價房”的容積率設置來看,“限價房”社區的容積率穩定在1.8-2.0之間,整體設計上,一般是以小高層為主。”


  壓縮周期提升利潤


  對於房企而言,一個非常現實的問題就是,“限價房”項目的利潤如何實現。


  “一般來講,行業裏有這樣的規定,做普通保障房按照3%的薄利來定,如果從“限價房”通常使用的容積率來計算,限價房項目的利潤應該在7%-8%。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,北京的“限價房”盈利空間自然是不大的。


  嚴躍進表示,盈利是房企拿地的時候需要注意的內容。所以從利潤點看,涉及開發周期壓縮和營銷成本壓縮等內容。


  以最新掛出的順義後沙峪地塊為例,該地塊限價5.5萬元/平方米,建築面積6.5萬平方米(含住宅、商業、辦公),以全部可售來計算,地塊起始樓面價約2.7萬元/平方米,銷售均價不超過55583元/平方米(含全裝修費用)。如果以起始地價成交,則企業仍將有盈利空間,如果按照溢價率50%的上限價格計算,則樓面價將超過4萬元/平方米。這樣企業的盈利空間將降低至1.5萬元/平方米。


  “一般的商品房建安成本3800元/平方米,“限價房”可能會低一點。”按照陳雷提供的數據分析,該地塊如果達到競價上限,房企的盈利空間將降低到1.1萬元/平方米左右。考慮到企業資金成本的問題,這一數字可能會進一步下降。不過陳雷也表示,目前土地市場已經比較理性,“限價房”地塊競至競價上限的可能性較小。在土地出讓較理性的前提下,利潤空間雖然有限,但是仍然存在。


  不過也有業內人士向記者指出,如今各項目商辦部分的銷售條件也已經十分苛刻:“從消費者角度來看,500平方米起售的商業總價不低,首付款項足夠購買一個120平方米左右的住宅項目。而從房企的角度來說,只能自持做租賃。”

  


Posted by 清風伴明月 at 15:36Comments(0)生活